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房價“止跌令”的另一面

來源:秦朔朋友圈 2019-06-17 08:55:15

“止跌令”能止跌嗎?

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  外匯天眼APP訊 : “止跌令”能止跌嗎?

  6月10日,很多人為湖北房價捏了一把汗。

  當日,湖北省恩施州恩施市房地產協會發布《關于穩定恩施房地產市場價格預警的通知》,對該市的房地產項目降價行為提出“預警”,這份文件也被稱為“止跌令”。

  細看這份“止跌令”列出的需要糾正的“亂象”其實很“市場”,比如有的樓盤高價備案,低價開盤,降價幅度在備案價基礎上下調800~1200元每平方米的價格開盤銷售;有的樓盤采取分期預售和銷售,前后價格形成巨大的反差,降價幅度在300~500元每平方米;部分余盤采取甩賣價格拋售,成交價格在4000~4500元每平方米之間,對整個市場預期形成不良影響等。

  備案價高了,開盤的時候優惠促銷是不是很正常?開發、銷售時間不同,價格差個三五百是不是很正常?尾盤甩賣,給點優惠是不是很正常?

  那為什么在絕大多數相信市場調節力量的人看來,這么正常的市場行為,卻被半官方的房地產協會視為“亂象”呢?

  出臺該項通知的恩施市房地產協會周姓會長在接受媒 體采訪時表示,該通知只是一個自律性要求,目的是號召房地產開發企業自覺遵守相關的規定,不能陡然地把房子價格降得太低。因為“房價不能大漲,也不能大跌。漲幅和跌幅都要控制,才能保持(房地產)平穩發展”。

  雖然一直以來,政府控制房價大家都心照不宣,但如此明面上說漲幅和跌幅都要控制的還是很少,如果價格的漲跌全部控制,那是不是意味著市場的調節已經完全失效呢?

  恩施“止跌令”的背后,是其房地產高投資后的微調。恩施州房地產業協會發布的《2018年度恩施房地產市場報告》顯示,2018年度,全州完成房地產開發總投資130.76億元,同比上漲27.14%;完成交易面積336.55萬平方米,同比上漲9.98%。從縣市來看,恩施和利川兩市是全州房地產開發投資的絕對市場,兩市完成投資額約占全州70.65%。

  因為2018年的高投資,目前恩施市很多樓盤進入市場,給市場價格造成了很大壓力,2018年恩施市新批售項目達到了48個,較2017年增加了14個;批售面積191.38萬平方米,占全州總批售面積的41.46%。而房價方面,據中國房價行情平臺的數據顯示,近一月恩施市的房價均價在每平方米6598元左右,環比下跌1.12%。可以說,恩施市的房價,就是全州的晴雨表,一旦恩施市房價被“擾亂”,那可能會影響全州今年的市場預期,這也是為何市場剛有風吹草動,就有半官方機構房地產協會出來發通知的原因。

  我們之前就說過,房地產市場將逐漸分化,像恩施這樣的小城,一方面是人口外流,恩施州統計局數據顯示,2018年恩施的戶籍人口為402.04萬,常住人口337.8萬,人口凈流出64.24萬。另一方面,恩施州經濟在湖北全省墊底,2018年GDP總量為871億元,是湖北唯一一個未過千億的市州。增速僅6.2%的數據,同樣是該省內最低水平。

  像恩施這樣,既缺乏支柱產業留住人口,經濟增長又乏力,新房開工建設又量大的地區,在全國搶人大戰的熱潮之下,房價下降不是很自然的事嗎?

  市場平穩

  雖然對恩施房價的下降表示“理解之同情”,但從全國來看,今年房地產市場依舊會平穩發展。

  我們先來看2018年樓市的故事:由于年初開發商融資渠道收緊,融資成本攀升,導致期房銷售增加,同時新開工面積大增,開發商以此加快資金回籠,保證流動性,但與此同時,不得不放慢工期,結果是2018年的房屋竣工面積出現負增長。

  外匯天眼原引 國家統計局數據顯示,2018年,房地產開發企業房屋新開工面積209342萬平方米,增長17.2%,比上年提高10.2個百分點。其中,住宅新開工面積153353萬平方米,增長19.7%。但房屋竣工面積93550萬平方米,下降7.8%,降幅比1-11月份收窄4.5個百分點,比上年擴大3.4個百分點。其中,住宅竣工面積66016萬平方米,下降8.1%。

  在這種情況下,2018年一直有“凜冬將至”的哀嚎,不僅僅是因為全年超過450次的調控,更是因為對2019年的預期。

  2018年的故事延續到2019年,政策開始有了不小的調整,首先是金融等各項政策有了不小的調整,房企的融資渠道寬了,發債相對來說更加輕松,這給很多房企有了騰挪的余地,房企拿地也變得更加主動。

  我們看今年前五月,土拍市場持續回暖,拿地TOP50房企已燒錢6299.42億元搶地,5月部分房企高溢價補充土地。土地市場自2019年3月后,逐漸回暖。5月房企拿地積極性持續加強,部分房企補倉意愿強烈,龍湖、綠地等企業拿地環比增長均超100%。15日,碧桂園經過453輪競拍以14.5億元獲得揚州一商住用地,溢價率103.06%。

  政策刺激之下,特別是利率下行帶動房地產銷售,房企投資意愿逐漸回溫,這在一定程度上反映出了樓市的韌性。

  當然,這種韌性更多地表現在一二線城市和區域核心城市。我們注意到,一些中心城市在今年開春之后,逐漸走出了一波小陽春。

  據中原地產研究中心統計數據顯示:截至目前,在2019年發布各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過50個。從力度與數量看,刷新歷史記錄。特別是二三線城市,發布人才落戶、補貼購房等政策井噴。

  利率政策加人才政策,直接帶動了部分城市今年三四月份的熱賣,甚至南京多個樓盤在開盤當天全部賣完,即使部分熱門樓盤每平方米超過4萬元;蘇州3月份不僅有216套高層在1分鐘售罄的樓盤,也有2000人深夜排隊搶購的項目。市場的預期依舊看好。

  從國家經濟穩定的角度來看,地產政策短期依舊會松動。房地產歷來被視為刺激國民經濟最有效的兩個行業之一,另一個是汽車行業,但在今年,全球汽車市場銷售疲軟,我們作為汽車消費大國也不例外。

  去年開始,持續增長了28年的中國汽車首次下滑,到了剛剛過去的5月份,汽車銷量仍然沒有止跌跡象,銷量已經累計下跌12個月了。

  外匯天眼原引中汽協數據顯示,1-5月,國內汽車產銷分別完成1023.7萬輛和1026.6萬輛,產銷量比上年同期均下降13%,降幅比1-4月分別擴大2和0.8個百分點。最近國內部分城市,比如廣州、深圳開始試點放開汽車限購,基本上就是為了應對汽車銷售下降帶來的頹勢,但目前效果如何仍未有定論。在這種情況下,保持房地產市場的穩中有進很有必要。

  當然,今年中國樓市還出現了像鶴崗這樣白菜價也沒人要的現象——你眼睜睜地看著低價樓到來,卻無能為力。我們不得不說,房地產市場正在走出一條“白菜價的賣不出,珍珠價的有人搶”的路。我們當然不希望白菜野蠻生長,但珍珠的形成又何其難!

  恩施敲響的警鐘

  恩施“止跌令”再次給我們敲響了警鐘。

  在房地產市場,一直有關于“央地博弈”的說法。簡單地說,中央從穩定金融和全局的角度出發,需要穩定房價,不能有大起大落,因此在土地、金融政策(開發貸、住房貸利率,發債等)方面有調控,而地方政府因為對土地財政的需求,主觀上刺激房價上漲的力量更強烈。因此央地博弈一直就存在。

  但是最近,我們看到,中央關于穩定房價的發言非常密集:

  •   5月25日,2019清華五道口全球金融論壇“金融供給側改革與開放”在北京召開,銀保監會主席郭樹清在發言稿中提出堅決避免出現房地產和金融資產的過度泡沫。

  •   6 月13日的“2019陸家嘴論壇”上,郭樹清表示,當前房地產過度金融化,居民負債率占相當大的比例,甚至一半投資都投入到房地產市場。郭樹清警告市場說,歷史證明,如果過度的依賴房地產最終會付出代價。“不同地區的房價有低也有高,但如果你買了一套房子,只用于投資或者投機,那就是水泥和磚頭。要防止房地產的投資行為。”

  但目前國民財富70%以上集中在樓市,穩定房價,即意味著基本鎖死財富流動的可能性,后來者已經沒有機會通過樓市獲取發展的機會。央地博弈表面上看到的是“到底是放松還是收緊”的問題,其背后是整個經濟發展方向與國民財富的分配問題。

  再有就是,我們可以看看房企的投資向何處?在上一篇《都市圈元年》中,我們談到了中國城市開始都市圈化,中心城市將是未來發展的核心,而房企的拿地,也基本上圍繞這個理念在投。中國的樓市,三四五線怕庫存高,一二線怕房價高,到底如何選擇?

  在今年前五月的拿地中,我們看到,長三角持續居首,但中西部關注度持續提升。1-5月,長三角累計拿地金額1708億元,高居首位;受人才落戶政策的實施、地區經濟崛起以及產業轉移等因素影響,中西部地區土地市場持續升溫,逐漸成為房企土儲布局的重點,TOP10企業拿地面積高達4692萬平方米,持續位居榜首。融創、碧桂園都加碼了中西部,目前來看,在投資區域上看,房企的分裂依舊很大。

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